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EUROCONSUMO
Comunidad de Madrid

HIPOTECAS IMPAGABLES

Uno de los motivos fundamentales que han ocasionado el hundimiento de la economía mundial y la preocupante crisis que azota nuestro planeta, ha sido el hecho de que los bancos han otorgado hipotecas "alegremente" a todo aquel que se las solicitaba, fundamentalmente para llevar a cabo la compra de sus viviendas.

Entre los anos 1994 y 2004, el euribor descendió del 13% al 2%, lo que supuso la invasión del mercado bancario de hipotecas baratas que se concedían de un modo fácil. Los bancos parecían  hacer caso omiso al cumplimiento por parte del deudor del requisito fundamental que constituye la capacidad del mismo para devolver el crédito hipotecario. Debido a ello, cuando un cliente del banco solicitaba una hipoteca y no disponía de los medios suficientes para poder pagarla, otros propietarios pasaban a convertirse en avalistas de su préstamo, estableciéndose así lo que se denominaban "avales encadenados"; de manera que podía darse la circunstancia de que un individuo hipotecado fuera el deudor solidario de 2 ó más creditos.

Entre los anos 2004 y 2008, los intereses de las hipotecas volvieron a elevarse desde el 2% al 5,5%. Esto supuso que las familias, que ya habían comprometido el 75% de sus ingresos al pago de sus hipotecas, se sobreendeudaran, pagando esas deudas con las tarjetas de crédito que les proporcionaban las entidades bancarias, esta vez ya con intereses que oscilaban entre el 24 y el 27%. De esta manera las familias comenzaron a entrar en la espiral de un sobreendeudamiento imposible de pagar, lo que ha desembocado en que muchos estén llegado actualmente a situaciones de insolvencia.

Este terrible problema hipotecario de las familias, se ve agravado por la actual crisis económica mundial, a la que se suma el desempleo de muchos de los cabezas de familia y, en algunas ocasiones, de más de uno de los miembros de la unidad familiar. En Espana esta situación  se agrava, ya que la precariedad laboral en nuestro país ostenta el record de la Unión Europea, porque el número de parados en nuestro país duplica la media comunitaria.

Pero la actual crisis económica no viaja sóla, lleva consigo aparejada una enorme crisis inmobiliaria. Ha habido un tremendo parón en la construcción de viviendas, ya que pocas personas pueden acceder a comprarlas en estos momentos, a pesar de que ha bajado algo el precio de las mismas, un 9,9% según datos del INE del presente mes de agosto.  El motivo principal por el que los compradores no acceden a la compra de una vivienda, es la enorme dificultad que conlleva el conseguir un crédito en este momento. Actualmente, los bancos  son muy reacios a conceder créditos, a pesar de las medidas implementadas por el Gobierno, fundamentalmente por la falta de confianza en que, tanto empresarios como consumidores, puedan devolver sus préstamos.

Según datos del INE ( Instituto Nacional de estadística ) del 5 de agosto del presente ano 2009, la crisis ha disparado un 173% las INSOLVENCIAS de
las empresas y las familias en los últimos 12 meses. En los seis primeros meses de 2009, hubo 3.285 declaraciones de insolvencia, justo el triple de las que hubo en el mismo periodo de 2008 ( 1.056 ). De las cuales, el record lo ostenta el periodo comprendido entre los meses de abril y mayo, en los que hubo 1.727 nuevos concursos de acreedores, más de la mitad en Cataluna, Madrid y Valencia.

De los concursos de acreedores registrados en abril y mayo de 2009, 1412 correspondieron a autónomos y empresas y 315 a particulares sin actividad empresarial. La mayoría de estos concursos se tramitaron por el procedimiento abreviado, en el que se reflejan los cambios introducidos por el Real Decreto 3/2009 , que reforma la Ley Concursal relajando los requisitos de este procedimiento. A él se pueden acoger las empresas que tengan un pasivo inferior a 10 millones de . Aunque la cifra referente a los concursos de particulares no nos parezca muy elevada, también ésta ha crecido enormemente y continúa su tendencia alcista.

Según datos aparecidos en el periódico ABC, el día 6 de agosto de 2009, el Presidente de Reford ( Registro de Economistas Forenses, organismo que agrupa a gran parte de los profesionales de la Administración Concursal ) D. Raimon Casanellas afirma que el número de concursos de acreedores se situará de media entre los 1.500 y 1.700 casos trimestrales, pudiendo cerrarse el ano 2009, con 7.000 empresas y particulares insolventes.

Según D. Raimon Casanellas, el perfil de la empresa que se declara insolvente es el de una sociedad limitada perteneciente al sector de la construcción y la promoción inmobiliaria ( tres de cada cuatro de ellas ), con un volumen de negocio inferior a los 2 millones de euros y no adscrita
a ningún grupo empresarial extranjero. En lo que se refiere al número de empleados, más del 40% eran pymes, con una plantilla que oscilaba entre los 10 y los 49 empleados.


La Situación Dramática de Familias y Autónomos

Tras la aparición de las cifras publicadas por el INE, el Presidente de la ATA ( Federación Nacional de Trabajadores Autónomos ) Lorenzo Amor, tachó el aumento en los procedimientos concursales de "drama que viven los autónomos y pequenas empresas tras las restricciones crediticias que sufren 8 de cada 10 autónomos, asociadas a la fuerte morosidad, tanto pública como privada, lo que hace realmente complicado el día a día de 3 millones de autónomos."

Según la ATA, 300.000 autónomos cesaron en su actividad en el último ano, sumando ya 15 meses de caídas en la afiliación. Según Lorenzo Amor, "De éstos, son muchos los que han optado por el concurso de acreedores para poner fin a su actividad." Dado que la ATA pronostica que continuarán los incrementos en el número de procesos concursales en sectores como la industria o los servicios por la caída de la actividad durante los últimos meses, Amor exige que se combata la morosidad pública y privada y que se facilite la financiación a los autónomos "para evitar la sangría que se está produciendo."

Como hemos podido observar por lo que se desprende de las cifras publicadas por el INE, la mayoría de declaraciones de insolvencia han sido presentadas por autónomos y empresas del sector de la construcción y promoción inmobiliaria ( 3 de cada 4 ), lo que supone que la mayor parte del problema se debe a este tremendo bache en el sector inmobiliario, lo que ha desembocado en un aumento preocupante del  paro  en  nuestro  país.

Esta situación en la que se encuentran las familias en este momento, ha  desembocado  en  el hecho de que muchas familias no pueden hacer frente al pago de las hipotecas de las casas en las que viven. Esto genera el que dejen de pagar sus cuotas a los bancos mensualmente y las entidades bancarias las incluyen en una lista de morosos y comienza un terrible y angustioso proceso judicial.

Real Decreto 3/2009 de Reforma de la Ley Concursal

La Ley Concursal de 1 de septiembre de 2003, que entró en vigor un ano después, supuso la unificación en un solo procedimiento de las suspensiones de pago y las quiebras.

Al estallar la crisis económica mundial, el Gobierno espanol, con el fin de que la actividad de nuestras empresas se mantenga, establece una serie de reformas en la legislación de la Ley Concursal. Las fundamentales son:

1o/  Agilización de los trámites mediante una :

a) Reducción del coste del concurso gracias a :   la  gratuidad  de  su publicación en el BOE, creación de registros telemáticos, revisión al alza de la remuneración de los administradores concursales.

b) Ampliación de los casos en los que una empresa puede acogerse al procedimiento abreviado. Antes,  sólo podían hacerlo las empresas que tenían un pasivo de hasta 1 millón de € y ahora se ha ampliado a 10.000 millones de €.

2o/  Aumento de las operaciones pre-concursales para así poder ayudar a
las  empresas  afectadas  de  un  modo  más  eficaz,  otorgándoles  unas
mayores garantías.

3o/  Ampliación de los incentivos ,  para así  evitar la  liquidación  final de
las empresas y el acuerdo con los acreedores.

 

Cómo Declararse Insolvente  

Desde que entró en vigor la nueva legislación, se abre la posibilidad de que los particulares puedan acudir al concurso de acreedores, en el caso de que no puedan hacer frente a sus deudas.

Sin embargo, desde EUROCONSUMO Comunidad de Madrid NO solemos aconsejar a los particulares que acudan al concurso de acreedores debido a un motivo fundamental: el alto coste de la operación, que puede rondar el 15% de la deuda. Este coste es fundamentalmente debido a la minuta de los abogados y de los administradores concursales.

Si a pesar de esto, vd. no tiene más remedio que acudir al concurso de acreedores y declararse insolvente, deberá seguir los siguientes pasos:

1o/   Presentar en los Juzgados de  lo  Mercantil  una SOLICITUD, firmada
por un abogado y un procurador, en la que indicará su estado actual
o inminente de insolvencia.

2o/   Acompanar la solicitud anterior con la siguiente documentación:

- Un poder especial para solicitar el concurso

- Una memoria con su historía jurídica y económica.

- Un inventario de sus bienes y derechos, con todos los datos legales.

- Una relación de los acreedores que tiene y las cantidades que les adeuda.

 

Qué Sucede Cuando un Particular se Declara Insolvente ?

El procedimiento de Concurso Individual tiene las siguientes consecuencias:

- Se paralizan los pagos.

- Se evita la ejecución de las garantías.

- Se abre un proceso de negociación con los acreedores. Este puede ocasionar una "quita de deuda"

Este procedimiento, según los expertos, puede ser una estrategia muy útil en 2 circunstancias concretas:

1) En personas que sean socios de otros en un negocio.

2) En personas que sean avalistas de otra persona en un crédito.

 

Pautas Seguidas por el Banco

Cuando una persona o unidad familiar dejan de pagar sus cuotas hipotecarias, el banco los pone en una lista de morosos ( como indicamos anteriormente ) y, a través del gabinete jurídico de la entidad, comienza el penoso proceso de la expropiación de su vivienda.

El gabinete jurídico de la entidad bancaria, es quien le notifica al cliente sobre la deuda que posee con la entidad bancaria y, a partir de ahí, entra en juego ya el juzgado, que es quien determina la expropiación de la propiedad del cliente.

La expropiación bancaria se produce entre la 2a y 6a cuotas hipotecarias que dejan de pagarse. El que se produzca en una u otra cuota depende de la entidad bancaria de la que se trate.

El embargo de la vivienda se hace efectivo en un tiempo que oscila entre los 18 y 24 meses.

Los afectados por estos embargos pueden recurrir a los abogados de oficio y acogerse a la posibilidad de obtener una justicia gratuita.

Actualmente existen muchas familias que se encuentran en una situación desesperada, ya que a la crisis económica suman su situación de paro y la imposibilidad de pagar sus viviendas, con el peligro que esto supone de ser embargados y de quedarse en la calle, sin un lugar donde vivir.

 

Aplicación de la Ley Concursal

En el caso de que se produzca el embargo del inmueble al que antes nos hemos referido, se aplicará la Ley Concursal al mismo.

Es el juez el que determina, mediante un administrador judicial, los ingresos y gastos que la familia en cuestión tiene,  así  como  cuáles son sus
movimientos bancarios. Una vez estudiado todo esto con detenimiento, el dinero sobrante queda destinado al pago de la deuda. El juez es el que determina la cantidad que ha de pagar la unidad familiar en cuestión.

Hay un único caso en que hay que seguir pagando los intereses de demora generados por la deuda y este caso son: los créditos hipotecarios.

El Consejo General del Poder Judicial prevé que en 2009 habrá unas 76.463 ejecuciones hipotecarias, lo que supone una cantidad triple que hace 2 anos. Aunque esta cifra podría ser mucho mayor, ya que se estima que unas 800.000 familias están en "riesgo de mora" y no debemos olvidar que los morosos han de responder con su PATRIMONIO PERSONAL, tanto presente como futuro.

 

Hipotecas en Cadena

Existe un hecho terrible, sobreanadido a los ya expuestos, que ha sido generado por los bancos que, en su concesión indiscriminada de créditos, han concedido préstamos a personas para pagar su vivienda, a la vez que les han permitido ser avalistas además de una o de varias propietarios más.

Cuando sucede que estos avalistas no pueden pagar su propio crédito, no sólo deben éste, sino que también pasan a deber las moras de los propietarios a quien han avalado. Son morosos de lo que se denomina una "hipoteca en cadena" : su hipoteca y la de los demás. 

 

" Unión de Propietarios de Viviendas Familiares Hipotecadas con Intereses Impagables"

Debido a la cantidad de personas que se encuentran en esta situación, AESCO ( Asociación de América y Espana de Solidaridad y Cooperación )
ha afrontado esta difícil situación entrando en contacto con estas familias y creando, por iniciativa suya, la "Unión de Propietarios de Viviendas Familiares Hipotecadas con Intereses Impagables ",  en  el  mes  de  junio  de 2008.  Se trata de una entidad horizontal, sin cabezas visibles. Es sencillamente "una unión de propietarios que no pueden pagar sus hipotecas."

Los integrantes de esta Unión de Propietarios son aproximadamente unas 10.000 familias sobreendeudadas, con dificultades para el pago de las hipotecas concedidas por las entidades bancarias, procedentes del Ecuador ( 50,38% ) ,  Espana ( 19,03% ) ,  Colombia ( 11,10 % ) ,  Perú ( 3,17% ) ,
República Dominicana ( 2,04 %), otros: Bolivia, Rumanía, Marruecos, Guinea Bissau, Nigeria, Venezuela, Argentina, Bulgaria, Chile, Cuba.

Según datos de AESCO, el volumen total del crédito concedido, fundamentalmente entre los anos 2004 y 2006, por las entidades bancarias a estas familias fue de mil seiscientos sesenta y dos mil trescientos venticinco millones de euros ( 1.662.325.000 € ). A esta cantidad hay que sumar una media de 30.000 € por familia, que éstas tuvieron que pagar, según AESCO, en dinero negro o mediante créditos al consumo a las entidades bancarias, lo que constituye una cantidad total de: doscientos tres mil quinientos millones de euros ( 203.500.000 € ).

 

Perfil de las Familias

Siempre según los datos de AESCO,

MIEMBROS
-  Más de un tercio del total de las familias tiene 4 miembros.
-  El 28% son familias con 1 hijo
-  El 20% son familias de 5 miembros.

EDAD MEDIA
La edad media del cabeza de familia es de 42 anos.

AVALISTAS
La gran mayoría de los hipotecados tiene 2 ó 3 avalistas y, en un porcentaje elevado, los avalistas se avalaban entre sí ( avales cruzados ).

NIVEL DE INGRESOS
-   El 45% de las familias tienen entre 18000 y 20000 anuales de ingresos.
-   El 32%, más de 20.000 € anuales 
-   El 23% menos de 18.000 € anuales.

SITUACIÓN LABORAL
-  El 33% de las familias tienen una persona en paro.
-  El 16% el núcleo familiar en paro.
-  El 51% no tiene nadie en paro.

INFORMACIÓN PREVIA SOBRE SUS HIPOTECAS

a) No tienen: el 78%

b)
Tienen alguna: el 16%

c)   Sí tienen : el 6%

 

ENTIDAD CON QUIEN CONTRATAN SU HIPOTECA
Las entidades donde principalmente contratan son las Cajas de Ahorros ( 78% ), frente al 22% que contratan la hipoteca con los Bancos.

 

CUOTA MEDIA
La cuota media de la hipoteca es de 1.300 €/mes

 

El hecho de que el 40% de las aproximadamente 120.000 familias que, según Adicae, podrían encontrarse en situación de impago a finales del ano 2009, sean inmigrantes; es debido fundamentalmente a que en su día constituyeron un mercado  muy  interesante  para  los  bancos  ( sobre  todo
para la compra de viviendas de segunda mano ). El motivo fundamental es que no cumplían los requisitos para poder acceder al alquiler de una vivienda y, que por el mismo precio mensual que tendrían que pagar por un alquiler, podían acceder a la compra de su inmueble.

 

Solución del Gobierno a través de Fondos ICO ( 6.000 millones de €)

Debido a la existencia de aproximadamente unas 500.000 familias hipotecadas insolventes en Espana, el Gobierno ha establecido un fondo ICO de 6.000 millones de para garantizarle a las entidades prestamistas, el aplazamiento temporal y parcial de las cuotas de los préstamos hipotecarios a los ciudadanos cuyos créditos reuniesen ciertos requisitos.

REQUISITOS

- Que los ciudadanos hubiesen pedido el préstamo hipotecario antes del 1 de septiembre de 2008

- Que el préstamo hipotecario fuese inferior a 170.000 €.

-
Que la persona que solicita el crédito se encuentre desempleado, al menos durante al menos los 3 meses anteriores a la fecha de presentación de la solicitud. Y que además cumpla estos requisitos:

a) Que tenga derecho a prestación por desempleo

b) Que sea trabajador autónomo que haya cesado en su actividad como mínimo 3 meses antes de su solicitud

c) Que tenga cargas familiares..

OPINION de   EUROCONSUMO Comunidad de Madrid

Respecto a esta ayuda gubernamental, EUROCONSUMO quiere objetar lo siguiente:

1o/  Que se excluyen de la misma a los trabajadores en activo, aunque su sueldo sea escaso y por ello se vean imposibilitados para poder afrontar la hipoteca de sus casas. Por lo que creemos que deberían tener derecho a estas ayudas también los ciudadanos con recursos insuficientes para poder hacer frente a la hipoteca de sus casas y continuar viviendo dignamente.

2o/   Que la ayuda concedida queda al arbitrio de los Bancos o Cajas que son, los que, en definitivas cuentas, pueden negársela a quienes se la soliciten y que, contra esta decisión bancaria, no cabe recurso alguno. Esto nos parece que se trataría de una decisión bastante arbitraria y perjudicial para los consumidores en general.

3o/   Que, cuando se agote la ayuda de los 6.000 millones de € del Gobierno, la medida se extinguirá. Esto provocará que el problema siga existiendo, ya que la cantidad se vislumbra insuficiente para la cantidad de familias que se están viendo afectadas por el problema.

4o/   Que el tope marcado para los que la solicitan es : 170.000 €. Consideramos que el tope es muy bajo porque, según datos facilitados por el INE, en las principales ciudades espanolas no se han concedido préstamos inferiores a esta cantidad. Habría que establecer algún otro tipo de solución para los préstamos hipotecarios que superen esta cantidad ( que previsiblemente son la mayoría )

5o/   Que las propias entidades bancarias están sufriendo las consecuencias de esta insuficiente medida, que se ha traducido en un grave incremento de la morosidad hipotecaria, hecho que no sólo afecta a las familias, sino que también afecta a las entidades bancarias. Este doble problema no beneficia en absoluto a nuestra economía.

6o/   Que el número de familias que han podido acogerse a esta medida y paliar sus problemas de endeudamiento, debido a todo lo anteriormente expuesto, no es el que cabría esperarse de una medida adoptada por el Gobierno de un país para mejorar las situaciones de sobreendeudamiento y
por ende, de tantas familias y ciudadanos que residen en nuestro territorio. Se trata de una medida escasa e insuficiente, que no resuelve ni el problema, ni sirve para poder contribuir a mejorar la difícil situación económica que en la actualidad está viviendo nuestro país.

 

PROPUESTA DE EUROCONSUMO Comunidad de Madrid

Desde EUROCONSUMO quisiéramos solicitar, apoyando la solicitud de AESCO, la elaboración de un "Proyecto de Ley de Protección del Patrimonio Familiar", en el que se vele por los intereses de las familias y de sus viviendas, las que han adquirido solicitando créditos hipotecarios.

En dicho proyecto de Ley, se pueden seguir las pautas establecidas ya en otros países europeos para que se pueda paliar, en la medida de lo posible, el terrible sobreendeudamiento familiar que existe en nuestro país. También se deben sentar en él las bases de la normativa específica de los procedimientos judiciales que tramiten las suspensiones de pagos de las personas físicas.

 

EUROCONSUMO Comunidad de Madrid RECOMIENDA

Antes de acudir a un concurso de acreedores, intente negociar con su banco o entidad bancaria. Si no lo consigue, intente ir a otras entidades bancarias y negociar un abaratamiento en las cuotas mensuales o un aplazamiento en el pago. Un acuerdo con su banco o caja, le puede suponer que no pierda su casa, esa casa que ha estado pagando durante un largo tiempo y en la que ha depositado tantas ilusiones.

Si no se encuentra con fuerzas para llevar a cabo esta negociación, consulte con aquellas personas expertas en los temas que afectan los intereses de los
consumidores: el Instituto Nacional de Consumo, las Direcciones Generales de Consumo y las Asociaciones de Consumidores de su Comunidad Autónoma o las OMICs del Ayuntamiento en el que residen. Ellos les proporcionarán los consejos que precisan y les indicarán los pasos que deben seguir y las negociaciones que pueden hacer.

No duden nunca en preguntar a aquellos que pueden orientarles y recomendarles aquello que más le convenga, ya que hemos podido constatar que la mayoría de los problemas de las familias con los que nos hemos encontrado, era por un desconocimiento absoluto del tema hipotecario. Su falta de información les ha conducido, en la mayoría de los casos, a la difícil situación de sobreendeudamiento en la que se encuentran.

Por lo tanto, una última  recomendación final de la Presidenta de EUROCONSUMO Comunidad de Madrid Dna Rosa Ma Romero de la Osa: "SEA UN CONSUMIDOR BIEN INFORMADO, QUE CONOCE SUS DERECHOS Y SUS DEBERES, ASI TENDRÁ MENOS PROBLEMAS Y VIVIRÁ MÁS TRANQUILO"

 
 
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